Olvasószoba

RÉSZLETEK A KÖNYVBŐL

Az ingatlanpiac, mint befektetési terület

Amikor a befektető a lehetőségeket keresi, a teljes piaci skálát áttekinti.  Az ingatlanbefektetések alternatívái a következők lehetnek számára:

  • befektetési alapok és más tőzsdei ügyletek, amelyek kezelői 2008. után még a befizetett törzstőkét is elveszítették;
  • bankbetét, amely évente alig pár százalék hozamot garantál; tőzsdei részvények, amelyek árfolyama a válság során kevesebb, mint a felére esett vissza;
  • vállalkozói tevékenység folytatása, amelyről tudjuk, hogy csak mindent tízedik cég éli meg az ötödik születésnapját.

A fenti összehasonlítás alapján az ingatlan nemcsak a legbiztonságosabb, de az egyik legjövedelmezőbb befektetés is.

Ha összehasonlítjuk egy épület bérleti díját egy részvény osztalékával, akkor könnyen előfordulhat, hogy első ránézésre a részvény kerül ki győztesen. De, ha tovább folytatjuk a vizsgálatot, más következtetésekre jutunk. Az ingatlanbefektetés előnye, hogy egyszerre több módon is képes jövedelmet termelni. Az ingatlan hasznosítása nemcsak a bérleti díj beszedését jelenti, hanem egy olyan vagyontárgy tulajdonlását, amely értéke folyamatosan emelkedik, s védelmet nyújt az infláció ellen. Az ingatlantulajdon esetenként adókedvezményre jogosít, egy esetleges fejlesztés során megvalósuló funkcióváltás pedig megtöbbszörözheti az értékét.

A tőzsdei részvények a vállalatok tulajdonjogának egy kis hányadát testesítik meg. Amikor részvényt vásárolunk, résztulajdonosai leszünk egy cégnek. Ha pedig megvásároljuk az összes kibocsájtott részvényt, akkor mi leszünk az egyedüli tulajdonosok, akárcsak egy ingatlan esetében. A különbség a kettő között abban áll, hogy a cégek működésére és az ingatlanokra egészen más hatással van az egyik legkevésbé befolyásolható külső körülmény, az idő.

Például, amikor egy gyár megépül, korszerű módszerekkel termelés kezdődik benne, amely a vállalkozás tulajdonosainak busás hasznot hoz. Néhány évtized múlva azonban a cég elavult, nehézkesen mozgó mamuttá válik és csődbe megy. Ez a folyamat minden termelő vállalkozás életében megfigyelhető, kivétel nélkül, elég csak a XX. század amerikai sztárvállalataira, a ma már vergődő detroiti autógyárakra gondolni.

Az ingatlan ezzel szemben – bármilyen legyen is annak funkciója, minősége vagy fekvése – az évek múlásával egyre többet ér. A külvárosi telek néhány évtized alatt belvárosivá válnak, a terület értéke pedig emelkedik. Arról nem is beszélve, hogy az ingatlan az eltelt időszakban folyamatosan működött, bevételt termelt és szükségleteket elégített ki.

Átmeneti visszaesések előfordulhatnak ugyan, de hosszútávon, több évtizedes távlatban nézve még sosem történt olyan, hogy az ingatlan értéke csökkent volna. A folyamatos értéknövekedés oka az életszínvonal emelkedése, amely magával hozza az új ingatlanok iránti társadalmi igényt is. Dacára annak, hogy Magyarország lakosságának száma stagnál, egyre több lakásra van szükség. Ennek oka, hogy a háztartások létszáma folyamatosan csökken, vagyis ugyanannyi ember egyre több lakásban lakik. Jelenleg egy magyar lakásban átlagosan 2,6 fő él. Azonban napjainkban a társadalom szerkezete olyan irányba fejlődik, hogy a háztartások átlagos létszáma 2 főre fog csökkenni. A folyamat időtartama egyelőre nem megjósolható, de, mint tendencia, megfigyelhető.

„Tíz év leforgása alatt közel 400 ezerrel növekedett Magyarországon a teljes lakásállomány, mely így lassan eléri a 4,5 milliós darabszámot - közölte a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) a 2011-es Népszámlálási adatokra hivatkozva. (…) A lakónépesség csökkenésének és lakásállomány növekedésének együttes eredményeként száz lakott lakásra 2011-ben 251 lakó jutott. 2001 óta a laksűrűségmutató 16 fővel, közel 6 százalékkal csökkent. Budapesten és a többi városban a csökkenés 7 százalék, a községekben 3,5 százalék volt. Ennek következtében 2011-ben a száz lakott lakásra jutó lakók száma Budapesten 215, a többi városban 251, a községekben 276 fő volt.”[1]

Az ingatlanbefektetések másik előnye a többi befektetéshez képest, hogy amíg más területeken a befektető kezében alig van eszköz a befektetés jövedelmezőségének javítására, addig az ingatlan-befektető számára a lehetőségek széles skálája elérhető. Ezek az eszközök a következők lehetnek:

  • jelentősen a piac ár alatt vásárolhat ingatlant;
  • a saját tőkéje mellett nagyarányú idegen tőkét is igénybe vehet;
  • a megvásárolt ingatlanokat fejlesztheti, hogy értékük és jövedelmezőségük magasabb legyen;
  • amíg az ingatlan piaci árának növekedését várja, az ingatlant hasznosíthatja, üzemeltetheti vagy bérbe adhatja;
  • az ingatlan korszerűsítésével a fenntartási és üzemeltetési költségeket csökkentheti;
  • adó és illetékkedvezményeket vehet igénybe;
  • megváltoztathatja az ingatlan funkcióját vagy besorolását;
  • az ingatlan refinanszírozásából jelentős készpénzhez juthat.

Az ingatlanbefektetés azért is vonzó terület, mert itt a befektető maga dönti el, mi lesz a következő lépése. Egy részvény megvásárlásakor viszont a tulajdonosnak szinte semmilyen lehetősége nincs arra, hogy egy bizonyos tulajdoni hányad megszerzése nélkül beleszólhasson a cég működésébe. A vállalat vezetése a menedzsment feladata, csakúgy, mint annak eldöntése, hogy a cég az adott évben mekkora osztalékot fizessen. Mindez azt eredményezi, hogy külső személyek hoznak döntést a befektetésük jövedelmezőségéről.

A fent leírt információk alapján az ingatlanszektor nemcsak az egyik legjövedelmezőbb, de a legbiztonságosabb befektetési lehetőség is. Ha pedig valaki a biztonság helyett a magas jövedelmezőséget keresi, nagyobb kockázatot vállalva az ingatlanokkal spekulálhat is, akár a tőzsdei befektetésekkel...


[1] Forrás: Részlet a Pénzcentrum.hu oldalon 2012. március 27.-én megjelent, „Kiderült: ekkora lakásban él a legtöbb magyar”c. írásból.

 

Az ingatlapiaci körforgás, avagy: mi jön a válság után?

Az eladatlan vagy üresen álló ingatlanok csoportja a piaci tendenciák egyik fontos mozgatórúgója: ha a kínálat túlságosan nagy, az még elfogadható kereslet mellett is az árak csökkenéséhez vezet. Lakáshiányról akkor beszélhetünk, ha az eladásra kínált lakások aránya a teljes lakásállományon belül kevesebb, mint 5%. Ez az arány a lakóingatlanok esetében kissé alacsonyabb, a kereskedelmi ingatlanok esetében pedig magasabb. Ha az üres lakások aránya tartósan 5% fölé emelkedik, akkor túlkínálatról beszélhetünk. A 2008.-as gazdasági válság súlyát jól mutatja, hogy Budapesten, 2010.-ben az eladásra kínált, új építésű lakóingatlanok 30%-a üresen állt. A túlkínálat nemcsak az eladási árakat és a bérleti díjakat mérsékli, de visszaveti az ingatlanfejlesztések ütemét is. Túlkereslet esetén az eladási árak és a bérleti díjak emelkednek, a beruházások pedig felgyorsulnak.

Az ingatlanpiac aktuális állásáról hiteles információk találhatók a szaksajtóban, a statisztikai kiadványokban, valamint a piacot uraló, nagy cégek adatbázisában. Az ingatlanpiac egyes szegmenseit külön kell vizsgálni, mert előfordulhat, hogy amíg a lakások piacán túlkínálat van, addig az ipari ingatlanok piacán túlkereslet mutatkozik.

A piaci ingadozások folyamata:

Stagnálás → lassú emelkedés → robbanásszerű növekedés → zuhanás

stagnáló piacon a szereplők a korábbi zuhanást próbálják kiheverni, ezért inkább várnak. A befektetők a jobb időkre készülve elkezdik az új projektek előkészítését, de konkrét lépéseket alig tesznek. A vevők a kedvezőbb hitellehetőségeket várják, miközben megtakarításokat halmoznak fel, amelyből önerő lesz.

lassú emelkedés fázisában a kereslet megélénkül: piacra lépnek a korábban kiváró vevők és a túlkínálat lassan csökkenni kezd. Ebben az időszakban a kereslet gyorsabban nő, mint a kínálat, ezért egyre több befektető fordul a magas jövedelemmel kecsegtető ingatlanpiac felé, aminek köszönhetően beruházások üteme felgyorsul. Az ingatlanpiac bővülésének első állomásán egyszerű lakóingatlanok épülnek, amelyeket olyan emberek vásárolnak, akik megtakarításaikat önerőként felhasználva lakáshitelt is igénybe vesznek. Korábban ugyanez a kör lakást bérelt és felhalmozott, most pedig a bérleti díjat törlesztőrészletre „cseréli”. A kereskedelmi ingatlanok piacán szintén hasonló átrendeződés figyelhető meg: azok a cégek, akik korábban bérelt ingatlanokban működtek, most sajátot vesznek. A második állomás a társasházak, ipari ingatlanok, irodaépületek és kereskedelmi központok építése, amelyeket már olyan befektetők finanszíroznak, akik célja a haszonszerzés.

robbanásszerű növekedés időszakában a kínálat gyorsabban nő, mint a kereslet, és egy ponton végleg túlszárnyalja azt. A hitelpiac kibővül, s ideális a terep a zöldmezős beruházások számára. A telekárak robbanásszerűen megnövekednek, és olyan ingatlanfejlesztések is végbemennek, amelyek vevőköre még nem is létezik. A kifulladás előtti ponton szinte bármely ingatlanfejlesztés könnyen finanszírozható, ezért ebben az időszakban valósulnak meg azok az infrastrukturális fejlesztések is, amelyek egy adott projekt közvetlen haszonélvezői mellett a környék összes többi lakójának életét is jobbá teszik.

Magyarországon az utolsó ilyen, túlfűtött időszak 2008.-ban ért véget. Nagyrészt az ekkor végbement, vagy megkezdett ingatlanfejlesztések eredménye az az óriási, üresen álló lakástömeg, amely még 2011.-ben is eladhatatlan volt.

Amikor a kínálat túlnövi a keresletet, az ingatlangazdaság kifullad: nehézkessé válik az értékesítés, a befektetők pedig a vártnál lassabban kapják vissza a pénzüket, ami rontja a jövedelmezőségi mutatókat. Ebben a periódusban a hitelpiac már nem képes kielégíteni a kereslet hitelfelvételi igényeit és a hitelezési lehetőségek beszűkülnek. Mivel csökken a kihelyezhető pénztömeg, megkezdődik a zuhanás, s ez magával hozza az árak mérséklődését is. Az ingatlanpiac aktivitása lelassul, megkezdődnek a lánctartozások. Amennyiben egy épületet kifejezetten bérbeadás céljából építették, a bérleti díjak csökkenésével kitolódik a megtérülés ideje is. Ha a megépült lakás sokáig üresen áll, akkor a likviditás csökkenéséről beszélünk. Amikor ingatlanok eladhatatlanná válnak, a befektetők igyekeznek elhagyni a piacot, de ez csak jelentős veszteségekkel sikerül. Új vevők nem lépnek a piacra, hiszen aki akart, már vett magának ingatlant, az előrehozott, hitelből finanszírozott fogyasztás keretében. Magyarországon ez a kifulladás 2008. őszén történt meg, amikor nemcsak az ingatlanpiac, de a teljes nemzetgazdaság is hetek alatt lejtőre került.

zuhanás időszakában a kereslet meredeken visszaesik: már nincsenek tartalékok, megtakarítások. A kínálat stagnál, az ingatlanfejlesztések leállnak, az üresen álló, eladatlan ingatlanállomány mérete az egekbe szökik. Gazdasági visszaesés idején az ingatlanok ára és a bérleti díjak esnek, ami miatt a befektetők alacsonyabb jövedelemhez jutnak. Ez az ingatlanpiac vonzerejének csökkenéséhez vezet, ami magával hozza az ingatlanfejlesztések számának csökkenését is. Recesszió idején a kereslet is átrendeződik: a vevők elsősorban a kisebb, olcsóbb, esetenként rosszabb minőségű ingatlanokat keresik, a legalacsonyabb vásárlóerővel rendelkező vevők pedig kiszorulnak a piacról és a vételt szebb időkre halasztják. Ez egyben azt is jelenti, hogy ismét megkezdődik a felhalmozás. Amikor ezek az emberek – megtakarításaikkal együtt – vevőként visszatérnek az ingatlanpiacra, a kereslet lassan bővülni kezd. Ettől a pillanattól az árak újra emelkedni kezdenek, az ingatlanfejlesztések pedig új erőre kapnak.


 

Portólióépítés

A befektetésekkel mára egész könyvtárnyi szakirodalom foglalkozik. A legtöbbjük ugyanakkor abból az alaphelyzetből indul ki, hogy a befektető rendelkezésére áll annyi pénz, amely segítségével bármilyen eszközt megvásárolhat, amelyet csak ígéretesnek tart. A valóság azonban az, hogy a legtöbb befektető számára a befektethető pénz mennyisége igenis adott és korlátozott. Ez azért fontos, mert ennek alapján minden vevő számára létezik egy olyan nagyságrend, amelyik elérhető a számára. Aki 5 millió Ft-ot fektethet be, az hiába talál olyan befektetést, amely csillagászati jövedelmet ígér alacsony kockázat mellett, ha 50 millió Ft kell hozzá. Ugyanígy, létezik nem csak 5 vagy 50 millió Ft-os, de 100, 500 és 1000 millió Forintos belépési korlát is. A nem az adott befektetőknek szóló befektetések azért jelenthetnek problémát, mert magukra vonják a figyelmet ahelyett, hogy az illető a saját lehetőségeit igyekezne kihasználni.

Ha egy személy befektetéseinek mindegyike ingatlan, az már önmagában lehetőséget ad a szinergiára, hiszen a megszerzett tapasztalatok, eredmények több helyen is felhasználhatók, megsokszorozva ezzel a jövedelmezőséget és az eszközök felhalmozásának sebességét. Ugyanakkor, a befektetési portfólió elemei azon kívül, hogy ingatlanok, még szorosabban is összekapcsolódhatnak. A megfelelő összetételű portfólió kialakítása nagyban csökkenti az ingatlanpiaci befektetések kockázatát. Az ingatlanportfólió kialakításának két alapelve:

  • Maximális jövedelmezőség még elfogadható kockázat mellett;
  • Előre meghatározott jövedelmezőség minimális kockázat mellett.

Néhány ingatlan véletlenszerű felvásárlásával még nem érjük el célunkat! Mielőtt meghatároznánk, hogy milyen ingatlanportfóliót szeretnénk kialakítani, a következő kérdésekre mindenképpen válaszolnunk kell:

  • Mekkora összeg áll a rendelkezésünkre a portfólió kialakításához?
  • A befektethető összeget milyen ütemben tudjuk akvizícióra fordítani?
  •  Mekkora kockázatot vagyunk hajlandóak vállalni?
  • Az adott ingatlanportfólió kialakításával mekkora jövedelemre kívánunk szert tenni?
  • A kialakított ingatlanportfólió működtetését milyen keretek között szeretnénk ellenőrizni?

2000. után Magyarországon a hitelkínálat bővülése sok jómódú család számára tette lehetővé, hogy második lakást vásároljon. Ez a folyamat azzal az eredménnyel járt, hogy a lakosság, mint kisbefektetői csoport megjelent az ingatlanpiacon. Az ilyen vásárlások eredeti célja a családon belüli generációs tényezőkre vezethető vissza: a fő motiváció a szülők részéről az volt, hogy a még velük lakó gyermekeikről gondoskodjanak. Az a tény, hogy a gyerekek kicsik, a tipikus családi üzleti terv szerint még jó is: ameddig a gyerekek iskolába járnak, az új lakást bérbe adják, és a bejövő összegből törlesztik az bankhitelt.

A fenti esetekben a tömegesség bizonyult a terv achillesi sarkának: ha a kínálat túlságosan kibővül, a kereslet nem tudja követni. A bérleti díjak nem emelkedtek, viszont egyre több lett az üresen álló lakás. A kínálattal ellentétben csökkenni kezdett viszont a potenciális bérlők száma. Mindez azért történt így, mert olcsó hitelek miatt ők is szívesebben választották a lakásvásárlást, mint a bérleti konstrukciót. Amikor aztán a hitelpiac beszűkült, többé senki sem engedhette meg magának, hogy szinte jelképes önerő befizetésével saját lakáshoz jusson.

A fiatalok számára, akik nem voltak olyan szerencsések, hogy a családi megtakarításokból a szülők lakást vásároljanak nekik, tehát, a 19-30 éves korosztály, ismét nem maradt más lehetőség, mint takarékoskodni és lakást bérelni. Az eredmény: a kereslet néhány év alatt utolérte a kínálatot. Itt érdemes említést tenni arról a tényről, hogy a mai, fogyasztásorientált életstílus a legkevésbé sem kedvez a lakossági tőkefelhalmozásnak, és ez tény tovább növeli a fiatalok bérelt lakásban töltött éveinek számát.